不動産登記について

不動産登記について

◆所有権保存、移転

所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記のことをいいます。建物が新築されると、最初の所有者は1カ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を公示する「表示登記」を行います。それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。

所有権保存登記とは

所有権保存登記とは、所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記のことをいいます。

建物が新築されると、最初の所有者は1カ月以内に建物の物理的状況(どのような建物か)を公示する「表示登記」を行います。
それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。

以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。

所有権保存登記は、所有者の任意に任されています。

つまり、その不動産をめぐって他人と所有権争いをしているなどの対抗問題を生じない限り、登記をしなくても差し支えはありません。

しかし、不動産の所有権が移転したり、その不動産に権利が設定されたりする場合には、それらの契約の相手方は自分の権利がゆるぎないものとなることを希望します。これが「対抗要件を具備する」ということになるわけですが、そのためにはそもそも所有権保存登記をしなければ、他の登記をすることはできず、対抗要件も満たすことができません。したがって、建物の購入に際して金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定するためには、所有権保存登記が絶対に不可欠となります。

所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。

原則として、表題部(表示登記の内容を記載している部分)に所有者として記載された者が単独で申請します。

ただし、所有者がすでに死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を申請することもできます。
申請先は、不動産の所在地を管轄する各法務局です。



登記に必要なもの

  • 申請書
  • 所有者の住民票
  • 固定資産評価証明書
  • 印鑑(実印である必要はありません)
  • 登録免許税相当額の現金

登記申請を司法書士に依頼する場合は、このほかに「委任状」と「司法書士の報酬」が必要となります。


◆抵当権の設定、抹消

抵当権抹消登記とは、抵当権を抹消するための手続きです。実は、抵当権は自動的に抹消、消えるものではありません。手続きをして、ようやく、抹消されるものです。
住宅ローンの完済等、借入金を全額返済されたら抵当権抹消登記を必ずしましょう。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、抵当権を抹消するための手続きです。

実は、抵当権は自動的に抹消、消えるものではありません。
手続きをして、ようやく、抹消されるものです。

住宅ローンの完済等、借入金を全額返済されたら抵当権抹消登記を必ずしましょう。



抵当権抹消登記を忘れると

登記をせずに放置すると、

  1. そのままでは不動産のご売却や不動産担保を利用しての新規の借入れができません。
  2. 金融機関の資格証明書の有効期限(発行日から3ヶ月)が過ぎると、新たに取得しなければなりません。

以上から、抵当権抹消登記は早く済ませましょう。



ご自分で手続きをされる場合の流れ

  1. 登記申請書・登記原因証明情報(解除証書等)の作成、添付書類等の事項を調べます。
  2. 自分で抹消登記の申請書類一式を作成します。
  3. 法務局へ申請。
  4. 登記完了後、法務局で書類を回収し事後謄本にてきちんと抹消されていることを確認します。

※なお、申請に誤りがあった場合、法務局から補正の連絡があり、法務局にまた自ら出向いて、補正をする必要があります。



自分で手続きをする場合のメリット・デメリット

●メリット
  • 印紙代等の実費の他に司法書士報酬を支払う必要がありません。
●デメリット
  • 平日の日中に自ら法務局に出向かなければなりまん。
  • 面倒な書類作成をミスなくこなさなければなりません。


当事務所にご依頼される場合の流れ

  1. 依頼
  2. 当事務所にまずは相談・依頼して下さい
    お申し込みフォームはコチラ

  3. 書類作成・登記申請
  4. 当事務所で書類作成・登記申請をいたします

  5. 書類返送
  6. 当事務所が、登記完了後、抹消されていることを確認した上、書類を返送いたします。



当事務所に依頼される場合のメリット・デメリット

●メリット
  • 煩わしい手続きは一切不要です。依頼のご連絡・書類の郵送等だけです(法務局に行く必要はありません)。
  • 専門の司法書士が書類作成から申請・回収まですべて行いますので安心です。
  • ご利用しやすい価格設定で、経済的負担が少なくてすみます。
●デメリット
  • 印紙代等の実費の他に司法書士報酬を支払う必要があります。


抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、公庫・銀行等の金融機関から不動産を担保にして融資を受ける場合に必要となる登記です。
事業資金や住宅ローンの借入れ・借換えをする場合に、金融機関から求められます。


必要書類

以下に抵当権設定登記に必要となる書類を記載してあります。
抵当権設定登記の必要書類は以下のとおりです。

<金融機関から交付される書類>
  • 登記原因証明情報(又は抵当権設定契約証書)
  • 資格証明書(3ヶ月以内のもの)
  • 司法書士への委任状(金融機関分)
<お客様でご準備いただく書類>
  • 権利証(又は登記識別情報)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  • 司法書士への委任状(お客様分)

◆不動産の境界問題

相続では、相続財産である不動産の境界が原因でトラブルになることがあります。公図や登記上では、しっかりと境界があったとしても、実際に現地を見てみると、土地と土地の境界が全く違うこともあります。隣の不動産が侵食していたり、置石が崩れていて境界がはっきりしないなどの場合がありますから注意が必要です。

不動産の境界問題

相続では、相続財産である不動産の境界が原因でトラブルになることがあります。

公図や登記上では、しっかりと境界があったとしても、実際に現地を見てみると、土地と土地の境界が全く違うこともあります。
隣の不動産が侵食していたり、置石が崩れていて境界がはっきりしないなどの場合がありますから注意が必要です。



筆界特定制度とは

過去に登記された土地の登記時における筆界の位置を特定するのが筆界特定制度です。
境界確定訴訟が新たに筆界を形成するのに対し、過去登記がされてあったのにわからなくなった際に資料や現地調査で筆界を探し出すのが、この制度の特徴です。

境界確定は訴訟なので、費用や期間がかかるのに対し、筆界特定はさほど負担がありません。



境界がはっきりしない場合の対処法

そんなときは以下のような方法で解決できます。

  • 裁判所に境界確定の訴えを起こす
  • 境界鑑定委員が資料を集め、現地を測量し、公正妥当な位置を決めます

いずれにしても、境界問題で困ったことが生じた場合は、専門家に相談して公正な立場で判断してもらいましょう。


◆相続不動産の売却

相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので、売却したいというものです。不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、こちらの経験値が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。


◆未登記

「金融機関に融資を申し込んだら、建物が未登記だから登記してください、といわれた」
「相続登記の際に、司法書士から建物が未登記といわれた」
このように、登記されてない建物の状態を未登記といいます。建物は建築後に、建物の登記申請をしないと、法務局には登記されません。

未登記

建物は建築後に、建物の登記申請をしないと、法務局には登記されません。登記されずにいる建物は、いわゆる「未登記の建物」の状態となります。

たとえば、以下のような例があげられます。


  • 金融機関に融資を申し込んだら、建物が未登記だから登記してください、といわれた。
  • 相続登記の際に、司法書士から建物が未登記といわれた。
  • 売買の際に、不動産業者から建物が未登記といわれた。
  • 永年住んでいた建物が、登記所で調べてみたら、未登記だった。
  • 建築時に母屋である居宅はキチンと建物登記してあったが、後から建築した物置や車庫が未登記だった。
  • 増築した部分が一部未登記だった。

■ ローンを利用して建物を新築する場合

一般的に、住宅ローン等を利用する場合、金融機関が融資の条件として土地と建物に抵当権を設定します。その前提として建物登記が必要となりますので、結果、新築した建物が未登記になることはありません。


■ ローンを利用しない自己資金で建築した場合

いわゆる自己資金で建物の新築をされた方は、建築会社は積極的に建物登記のご案内をする必要もないので、引き渡しを受けた建物が未登記の状態になっている場合があります。



固定資産税が課税されていても建物登記があるとは限りません

建物が未登記の場合でも、固定資産税の納税通知書は自宅に届きます。
市町村役場は、固定資産税を取る目的で、建物が新築されると、その年内に建物を調査、測量します。結果、家屋台帳が調製され、翌年の4月の中旬くらいに、固定資産税の納税通知書が自宅に届きます。

これで建物登記がされたと誤解する方がいますが、あくまで市町村役場は税金を取る目的ですから、建物登記の有無に関係なく家屋調査してきます。
これに対して、建物登記はあくまで所有者又はその代理人が法務局へ申請して、はじめて登記が出来上がるものなのです。



登記が必要な代表的なケース

そんなときは以下のような方法で解決できます。

  1. 金融機関から融資を受ける場合
  2. 融資を受けるのに不動産担保が条件の場合は、その敷地上にある建物の未登記部分はすべて登記が必要とされます。

  3. 売買・贈与等の名義変更する場合
  4. 第三者への名義変更ですから、未登記部分を確実に登記して、所有権移転登記の手続きをする必要があります。

  5. 金融機関から融資を受ける場合
  6. 融資を受けるのに不動産担保が条件の場合は、その敷地上にある建物の未登記部分はすべて登記が必要とされます。

  7. 借地に家を建てる場合
  8. 借地権を主張するためには、建物表題登記が必要です。

  9. 建物を第三者に賃貸する場合
  10. やはり、賃貸借契約の賃貸人となりますから、トラブルを避けるため登記をして所有権を明確にする必要があるでしょう。

その他、相続した場合、解体予定がある場合等、その建物の現在・将来の利用状況や、法的・経済的な部分を総合判断して登記を検討する必要があります。

当事務所では、業務対象地域の建物登記の無料相談をしていますので、お気軽にお電話等でご相談ください。


◆住宅ローン借換

住宅ローンの借り換えとは、月々の返済額や、ローンの返済総額を少なくするために、今の住宅に住み続けながら、現在よりも有利な住宅ローンに変更することをいいます。当事務所では、住宅ローンの借り換えを決められた方に代わって、抵当権設定・抵当権抹消登記の申請手続きを承ります。

住宅ローンの借り換えの登記について

住宅ローンの借り換えとは、月々の返済額や、ローンの返済総額を少なくするために、今の住宅に住み続けながら、現在よりも有利な住宅ローンに変更することをいいます。

現在よりも有利な条件の住宅ローンとは、皆様それぞれのご事情により異なりますが、一般的に次のような効果を期待して借り換えを検討します。

  • 低金利に借り換えるとともに返済期間を短くして返済総額を大幅に少なくする
  • 低金利に借り換え、返済期間はそのままにして月々の返済額を少なくする
  • 長期固定金利に借り換えることで今後の金利上昇のリスクを回避する

住宅ローンの借り換えは、公庫ローンから民間金融機関のローンへの借り換え、民間金融機関から別の民間金融機関のローンへの切り替えのどちらの場合も、借り換え先から受ける融資によって、借り換え元に残っているローンを完済します。

このため、住宅ローンの借り換えの際には、借り換え先についての抵当権設定登記と、借り換え元についての抵当権抹消登記を同時に申請することになります。

当事務所では、住宅ローンの借り換えを決められた方に代わって、抵当権設定・抵当権抹消登記の申請手続きを承ります。


◆債権、動産譲渡

債権譲渡とは、債権の性質そのもものを維持したままで、その債権を他人に譲り渡すことです。法人が多数の債権を一括して譲渡するような場合、債務者が多数となってしまうため、全ての債務者に民法所定の通知などの手続を取らなければなりません。しかし、手続・費用の面で負担が大きく、実務的に対抗要件を具備することは困難となります。

債権譲渡とは

債権譲渡とは、債権の性質そのもものを維持したままで、その債権を他人に譲り渡すことです。

債権流動化などの目的で、法人が多数の債権を一括して譲渡するような場合、債務者が多数となってしまうため、全ての債務者に民法所定の通知などの手続を取らなければなりません。

しかしこのような場合、手続・費用の面で負担が大きく、実務的に対抗要件を具備することは困難となります。

そこで、そのような状況を改善するために出来たのが、債権譲渡登記制度です。



債権譲渡関係での主な改正点

  1. 債務者の特定していない将来債権の譲渡
  2. 但し、上記の譲渡に係る債権譲渡登記の存続期間は原則として10年以内

  3. 登記事項概要ファイルの創設
  4. 譲渡人の本店党の所在地を管轄する法務局等に登記事項概要ファイルを備えて記録し、商業法人登記事項証明書に直接の記載しない



動産譲渡登記とは

動産譲渡登記とは、登記により、動産の譲渡を公示することで、動産譲渡の担保化を図ったものです。

また、これまでに十分に活用されていなかったのですが、最近の企業における金融実務においては、動産を活用した資金調達の方法が注目を集めています。

動産を活用した資金調達の具体的な方法としては、企業が動産を譲渡担保に供して金融機関等から融資を受ける方法がありますが、動産自体は、企業の直接占有化に置かれたままなのが通常です。

この場合譲渡担保に供したことが、外形的には判然としないため、動産を活用した資金調達が阻害されてきました。

そこで、このようなおそれを極力解消し、動産を活用した企業の資金調達の円滑化を図るため、法人(個人には認められていません)がする動産の譲渡につき民法の特例として、民法の定める対抗要件具備のほか、登記により対抗要件を具備することが可能となりました。

これが、動産譲渡登記制度といわれるものです。



動産譲渡登記の登記事項

「譲渡人の商号又は名称及び本店又は主たる事務所」
「譲受人の氏名及び住所」
「譲渡人又は譲受人の本店又は主たる事務所が外国にあるときは日本における営業所又は事務所」
「登記の登記原因及びその日付」
「譲渡に係る動産を特定するために必要な事項で、法務省令で定めるもの」
「登記の存続期間」
「登記番号」
「登記の年月日」


  • 登記の対象
  • 法人が譲渡人である動産譲渡に限定。目的物が個別動産か集合動産(倉庫の在庫等)かは不問

  • 登記の存続期間
  • 原則として10年以内

  • 登記事項の開示
  • 登記事項の概要は何人に対しても開示。すべての登記事項は譲渡の当事者、利害関係人、譲渡人の使用人に対してのみ開示

  • 登記事項概要ファイルの創設
  • 譲渡人の本店等の所在地を管轄する法務局等に登記事項概要ファイルを備えて、登記事項の概要を記録し、何人でもこのファイルに記録されている事項を証明した書面(概要記録事項証明書)の交付を請求できる制度を創設


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